DSR 계산법 총정리｜대출 한도와 LTV·DTI 차이

집을 알아보던 직장인 김 씨는 은행에서 예상보다 적은 주택담보대출 한도를 안내받았습니다.
집값과 소득은 충분하다고 생각했지만 기존 신용대출과 자동차 할부가 발목을 잡았습니다.

왜 같은 연봉을 받아도 빌릴 수 있는 금액이 달라질까요?
그 답은 DSR 계산법과 LTV·DTI가 각각 무엇을 제한하는지 살펴보면 쉽게 이해할 수 있습니다.

DSR, 갚을 능력을 보는 기준입니다

DSR은 연간 소득에서 모든 가계대출의 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 비율입니다.
계산식은 ‘연간 전체 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100’입니다.

금융위원회도 DSR을 차주의 모든 가계대출 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 지표로 설명합니다.

연봉이 5,000만 원이고 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자가 2,000만 원이라면 DSR은 40%입니다.

은행권에서 40% 기준을 적용하는 경우 연간 상환액이 2,000만 원을 넘으면 추가 한도가 줄어들 수 있습니다.
실제 승인 금액은 금융회사, 차주 조건, 상품 종류와 예외 규정에 따라 달라집니다.

먼저 연소득에 적용 비율을 곱해 허용되는 연간 원리금을 구합니다.
그다음 기존 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등에서 발생하는 상환액을 뺍니다.

남은 금액을 새로 받을 금융상품의 금리와 기간에 맞춰 원금으로 환산하면 예상 한도가 나옵니다.

예를 들어 연소득이 6,000만 원이고 DSR 기준이 40%라면 허용되는 연간 원리금은 2,400만 원입니다.
기존 채무로 매년 900만 원을 내고 있다면 신규 대출에 사용할 수 있는 상환 여력은 1,500만 원입니다.

같은 조건이라도 만기가 길면 매년 갚는 원금이 작아져 가능한 금액이 커질 수 있습니다.
다만 일부 규정은 DSR 산정용 만기를 제한하므로 단순히 기간만 늘린다고 항상 한도가 증가하지는 않습니다.

구분	무엇을 기준으로 보는가	기본 계산 방식	주요 영향
LTV	담보가치	담보대출액 ÷ 주택가격	집값 기준 최대 금액
DTI	소득과 주담대 부담	주담대 원리금과 기타 이자 ÷ 연소득	주택 관련 상환 능력
DSR	소득과 전체 금융부채	모든 대출 원리금 ÷ 연소득	실제 승인 한도

LTV는 주택가격을 기준으로 담보대출이 얼마나 가능한지 판단합니다.
공식 세부기준에서는 담보대출금액뿐 아니라 선순위채권과 임차보증금 등을 담보가치와 비교해 산정합니다.

DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 부채의 이자를 소득에 대비합니다.
반면 DSR은 기타 금융부채의 원금까지 폭넓게 포함하므로 일반적으로 더 엄격한 지표입니다.

DTI의 구체적인 산식도 주담대 연간 원리금과 기타부채 연간 이자상환액을 연소득으로 나누는 구조입니다.

스트레스 DSR은 실제 약정금리에 일정한 가산금리를 더해 상환 부담을 계산하는 제도입니다.
앞으로 금리가 오를 가능성까지 반영하므로 현재 이자율만 적용했을 때보다 예상 한도가 줄어들 수 있습니다.

2025년 7월 1일부터 시행된 3단계 제도는 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출로 범위가 확대됐으며, 금융당국은 2026년에도 적용 현황을 점검하고 있습니다.

변동형은 금리 상승 위험이 크게 반영될 수 있습니다.
혼합형이나 주기형은 고정 기간과 조정 주기에 따라 가산 수준이 달라질 수 있습니다.

따라서 온라인 계산기 결과만 믿기보다 상품별 적용 금리를 은행에 확인해야 합니다.

사용하지 않는 마이너스통장은 실제 이용액이 아닌 약정 한도가 심사에 영향을 줄 수 있으므로 정리가 필요합니다.
잔액이 적은 고금리 신용대출이나 카드론을 먼저 갚으면 연간 원리금 부담을 낮추는 데 유리합니다.

자동차 구입 시 할부보다 현금 비중을 높이는 방법도 검토할 수 있습니다.

소득 자료도 빠짐없이 준비해야 합니다.
근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 연금증서처럼 공신력 있는 자료가 활용됩니다.

배우자 소득을 합산하면 배우자 명의의 채무도 함께 반영될 수 있으므로 부부 전체 조건을 비교해야 합니다.

DSR 계산에 전세대출도 포함되나요?

상품과 보증 구조, 정책 예외에 따라 반영 방식이 다를 수 있습니다.
신규 신청 시점의 금융회사 기준을 확인하는 것이 안전합니다.

신용카드 사용액도 부채로 잡히나요?

일반적인 일시불 결제액은 대출 원리금에 해당하지 않습니다.
다만 카드론, 현금서비스, 장기할부 등은 심사에 영향을 줄 수 있습니다.

연봉이 오르면 바로 한도가 늘어나나요?

증가한 소득이 공식 자료로 증빙되고 지속 가능한 소득으로 인정돼야 합니다.
재직 기간과 최근 소득 자료에 따라 반영 범위가 달라질 수 있습니다.

LTV 한도가 남아 있으면 대출을 더 받을 수 있나요?

반드시 그렇지는 않습니다.
LTV를 충족해도 DSR 또는 금융회사 내부 심사 기준을 넘으면 승인 금액이 줄어들 수 있습니다.